抖音上，我10天就获客200组

线上卖房有太多能够性，线上流量的气力强到可怕。

有人起号第3天只要16个粉丝但能成交500万，有连电脑都不太会用的48岁大叔，从零粉做到日获客118组，有人用10天时候涨粉1.6万，一条爆款做到800万播放，200组留资……

今年抖音卖房太火爆了，每个开辟商都在试水，但很少开辟商真正做出结果。

前段时候，我们约请到全国第一个过百万粉丝的抖音房产博主、流量成交实战派源泉教员，来明源地产研讨院的直播间做了关于房企流量变现的分享，在新情况下，在低本钱和低粉丝的情况下，房企该若何高成交获客，并构成一个相对可复制的模子。

流量有“黑白”

做房地产流量也有门坎

什么是流量？平台皆流量。

一切能被看到听到的都是流量，不但是抖音、快手、微博、微信公众号、微信朋友圈；单页、户外大牌的被动旁观、房全国、安居客、商场的外展、房展会、路边的人流车流，都是流量。

但这些流量也分“黑白”，并不是一切流量都能带来成交。由于分歧的流量，覆盖的人群是分歧的，而客群正是流量的焦点。

流量的底层逻辑是基于产物，产物分歧，做流量的方式也分歧。

比如一些爆款电商，如东方甄选、交个朋友、李佳琦、小杨哥等的直播间，他们销售的产物特点是高频、低价、高复购，这类产物客户是轻易感动成交的，所以他们要在公域流量的平台里去做成交。而且这类客户的复购是成交以后拉到私域再去做复购的，也就是说他们私域整体的功用是做复购跟粘性而生的。

线上获得流量的本质是截取流量，对于高频低价的商品，截流方式是“54321上架”，截取的是公域客池的立即流量。这明显并不合适房地产，由于买房是低频、高价、低复购的，很难间接线上成交的，从流量到成交，中心需要有一个线下的体验途径。线上卖房能做的，是线上引流和线下导流。

由于线上卖房与爆款电商的底层逻辑分歧，所以房地产的流量变现有着更高的门坎。在做了1万多组粉丝征询后，我们总结了四个门坎。

第一个门坎是做账号和做流量的门坎，这个门坎几近就盖住了99%的外行人。并不是一切人都能做地产账号，比如前面说的，用做爆款电商的流量逻辑就做不了房地产号，学用高频低价的打法去卖低频高价的屋子，一定是错的。

第二个门坎是精准粉丝精准流量，精准留资到精准转私域的门坎，也就是线下导流的门坎，该若何做到不违规的情况下，拿到客户的微信大概电话，再做到精准的线下导流，而这又难倒了绝大部分的地产人。戳这里领会详情，开启抖音卖房

第三个门坎是从私域到线下到访的门坎，有了客户电话微信以后，常规的推盘逻辑是不建立的，由于原本的线下常规推盘逻辑是“盘推客”，但线上导流来的逻辑是“客推盘”。

第四个门坎是从到访到成交的门坎，第四个门坎对外行来说门坎极高，由于线下需要与客户有一个杰出的交互，但这对于房企来说，门坎相对较低，从到访到成交依照原本的线下途径来便可以了。

综合来说，基于低频、高价、低复购的产物时，“你是谁”很重要，也就是人设大概说品牌很重要。

流量有层级

什么样的流量才能成交

在领会了房地产流量与爆款电商流量的区分，以及房地产流量变现的门坎后，我们来思考，什么样的流量才能成交。

现在大大都的地产账号，最多见的内容形式就是大字报。那末账号内容做成大字报，变现才能若何呢？

这取决于城市的内卷水平，这类大字报在当下的很多城市，还是有着极大的流量，能带来极大的成交，由于现在的很多城市，抖音卖房还没有卷起来。

但这是最低级的打法，也是最轻易被迭代的打法，由于这类打法并没有处理“你是谁”的题目，没有建立起人设和品牌，是很轻易被沉没和替换的。

我们要思考的是，什么样的流量可以成交，而且能带来延续的成交。戳这里领会详情，开启抖音卖房

首先流量是分层级的，作为房产流量更是分层级的。我们把流量分为五个层级，第一层级是基数为14亿人的全国泛流量，第二层级是大要3000万人的全国精准流量，第三层级是300-2000万人的当地泛流量，第四层级是10-20万人的当地精准流量，第五个层级是大要0.1-1万人的小我IP流量。

这五个层级的流量区分是什么呢?

首先蹭个大热门，比如探盘高启强的家，很轻易做成播放几万万的爆款，这就是全国泛流量。

全国买房人都关心的存款利率、金融杠杆，若何选楼层等，这些全国买房人都关心的话题，就是全国精准流量。

在一个城市中，身价万万的人住哪，名媛住哪，new money住哪，关心这些话题的人纷歧建都要买房，但这个内容与房产有关，就是当地泛流量。

而说到一个城市中，板块与板块的对照，项目与项目标PK，最好的黉舍周边有哪些屋子房价又若何，这些就是当地的精准流量。

最初，只发小我内容和项目内容，比如项目标活动和项目代价点等，这个就是小我IP流量。

这五层流量的基数最大有14亿，最小的能够微不敷道，按照流量层级，我们又分别了五个流量池，流量池的巨细分歧，所包括内容的几多就分歧。所以做流量的内容时，需要相互配比来利用。不能一味地只在某个点发力，否则要末是流量池太大太泛不成交，要末流量池太狭窄，也很难成交。

流量盈利来袭

房企应当怎样把握机会

现在线上卖房出格是抖音卖房很多人在做，还有机遇吗？

大师可以经过六个维度，来判定分歧城市的卷度，别离是新房成交量/新房二手房成交比例、城市掮客人数目、城市房产视频的播放量、万粉以上博主的数目、十万粉以上博主的数目、巨量搜索指数。

按照内卷水等分歧，可以分为4个做号的难度级别。

第一个级别是新手村，这个级此外市场情况是把客户带到售楼处，看一看就能成交了。这个期间很多城市刚起头有房产账号，内容大大都为大字报大概广告媒体号，获客不用开直播，做短视频就够了，不专业的地产人也能成交。

第二个级别是普通形式，这级此外市场里的地产人相对还不专业，带看转化比低，但照旧有成交。这时辰的城市房产账号起头多样化，出现很多探盘视频，主打一个信息差，获客和转化的数据也还很好，这时直播还没那末需要，大概不出镜直播间也能带来不错销量。

第三个级别是困难形式，这时辰的市场身分占主导，返佣严重。而这时的头部博主起头显现，大V博主气概各异，打法多元化，城市看房团形式照旧可行，主力盘流量盘相对轻易去化。但同时腰部以下博主保存艰难，同业内卷，相互拆台严重。

第四个级别是天堂形式，这时辰很多的打法战术都失灵了，市场烂尾严重大概销售疲软。这时辰各个位置的博主对流量都有自己的习惯打法，且起头研讨流量后的套路方式，此时的行业优越劣汰明显。

现在分歧城市的卷度分歧，大师可以自行判定是在哪个阶段，不外随着越来越多人进场，必定是越来越卷的，越早进场，越早结构，越轻易抢占流量份额，出格是在房企这个端口，现在还不太卷，很是合适抢占先机。

我们都晓得，渠道合适做短视频直播，那末这类形式，房企合适吗？

首先渠道和开辟商流量获客的底层逻辑是纷歧样的。

渠道是“以客推盘”，渠道的可售房源多、可传布内容普遍、可获得的客户量大，但同时，渠道对客户的承接难度大、转化周期长，打法的可复制性差，也难做大。这些好坏势就决议了渠道需要对客户讲城市、将板块、将个盘，讲这三项的黑白对照，还要拼办事和拼用度。

房企是“以盘推客”，房企具有官方身份，一手可控房源和优惠活动，懂案场，转化的效力也高，但房企的可售房源相对少和单一，可传布的内容也较少。这些好坏势，就需要房企去侧重搞懂客户究竟喜好什么，更精准冲击客户痛点，操纵好官方身份和一手优惠，去包装大概定制化房源。

所以，房企总感觉，渠道获客成交，是最轻易的。但成果恰恰相反，由于基于房企获得流量之初，就相对精准，反倒比渠道做流量，更易成交。

在领会了房企的流量获客逻辑后，房企应当以什么为单元起号呢？企业号？地区号？城市号？项目号？

在低本钱的条件和高转化的方针下，建立项目号是最快速的，收益最显化的，最轻易复制的。

由于团体号的的投入高、搭建时触及多方，起号时候缓慢，而且终极的落地结果很难量化。

地区号假如项目客群差别不大，就有做的代价，假如差别过大，就代价不大。

而项目号的进修途径短，项目号的出镜人可以间接是置业顾问，熟悉项目信息和地区配套，略加培训即可上手。而且主播是置业顾问，直播内容大多限于项目，这样不担忧流量上来以后，主播带走资本和流量。

项目号的直播内容，可所以销讲的延长。把抖音的项目蓝V号作为直播主阵地，项目置业顾问的抖音小我号作为短视频主阵地，短视频曝光立人设，直播获客导流成交。再把视频号、小红书、快手、B站等作为分发阵地。

项目号的客户流量层级，则以城市客户为主，在一家房企同个城市的项目号做起来后，可以做到城市的全盘通客，再进阶为团体级的全盘通客。

结语

地产流量醒觉时代已经到来，房企线上营销范畴未来会有几大变局。

第一，流量生态会越来越恶化，进入天堂形式。由于做号的人越来越多，必定会越来越卷，很多打法在大范围利用后就逐步生效。而且头部和踝部的分化会更明显，头部的博主会把握更多的资本盈利。

第二，企业模子标准化。企业做流量的姿势在不竭地理论中会越来越标准化，企业做直播短视频获客也会变得常态化，而且企业会越来越重视“流量后”链路及全流程的颗粒度。

第三，运作流量才能会越来越强化，矩阵打法会越来越没法顺从且标准化，但同时流量涨粉也会越来越难。

第四，未来能否有流量才能的成为职业司理人的合作标准之一，而且未来自带流量基因的年轻操盘手，也会越来越多，越来越吃香。

第五，未来各平台的法则和限制会与时俱进，具有不肯定性，所以要求运营者要具有随时应变的才能。

流量只是手段，不是目标，成交为王！

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